银行个人住房抵押贷款计算公式
一、银行抵押贷款的分类
1、个人住房贷款
(1)个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款
(2)个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
(3)个人住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。
2、企业抵押贷款
(1)企业贷款对象：工商注册的各类中小企业客户，经营情况良好
(2)企业贷款期限：一般为1-5年
(3)企业贷款金额：一般为50万~10亿元
基本要求：
(1)持有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录。
(2)公司注册与营运1年以上，最近一年年营业额300万以上。
利率费用合并一般为8%-14%之间。
3、信托抵押贷款
抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年18%左右。
二、2018年银行抵押贷款怎么办理
(1)准备好相关的手续：一般贷款需要提交的手续主要包括：借款申请书、客户的身份证、户口薄、收入证明、婚姻状况证明等材料(有配偶的客户，还需提供配偶的身份证和户口薄)如果是抵押贷款的客户，需要出具抵押物的产权证;如果是免担保贷款的客户，需要提供良好的信用记录。
(2)向银行提出申请：准备好相关资料后，客户可以到银行或银行委托的律师事务所向银行交验相关资料和客户交纳各项费用后，客户需要与银行签定贷款合同，并以此作为约束双方的法律性文件。
(3)银行做贷前审批：如果是购房贷款，首先由银行委托的律师事务所对客户申请进行初审，如果合格则由银行进行最后的贷款审批;如果审查不合格，则银行将退回客户的相关资料并向客户说明情况。
(4)办理其它法律手续：除合同之外，客户还需办理一些法律手续。如果是抵押贷款的客户银 行 贷 款 利 率 网，客户还需要到相关部门进行抵押物的抵押登记和备案，以备将来查询。
(5)银行放款：客户的相关手续料理完毕之后，银行会根据对借款人的评定，进行借款审批或者报送上级审批。然后，工作人员会告知客户贷款数量、贷款期限、贷款利率等相关细节，并签发贷款指令，将贷款项划入客户帐户。
三、银行抵押贷款的还款方式
(1) 结清
正常结清：还完最后一笔贷款还完(分为：一次性还本付息类，分期偿还类);
提前结清：贷款到期前，如需提前还款，需按合同约定期限，向银行提出申请。
(2)解除抵押
借款人持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证，领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件;
借款人持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
银行个人住房抵押贷款额度的计算公式主要有三种：
1、根据还款能力计算
贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)*35%*12个月*贷款年限
2、根据公积金存缴情况计算
贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)*20倍*借款人缴存时间系数
3、房屋的估值
个人住房抵押贷款银房屋的评估值在50%-80%之间，也就是贷款额度为房屋价值的50%-80%
投行业务"黑马"突起 银行RMBS交易半年获利10亿美元
数据显示，全球银行业在2019年上半年通过交易联邦政府支持的美国住房抵押贷款证券(RMBS)获利10亿美元，较去年增长五倍。业内人士称，这是近年来投行业务中增长速度最快的业务。
美国联邦储备理事会今年转向较为温和的利率政策，导致投资者对抵押贷款机构房利美(Fannie Mae)、吉利美(Ginnie Mae)和房地美(Freddie Mac)发行的打包房屋贷款需求激增。交易这些证券的银行，在所谓的机构住房抵押贷款支持证券(RMBS)业务上，既从交易佣金的增加中获利，也在证券账面价值上有所增值。
全球金融危机爆发十多年后，交易出现了繁荣，造成这一局面的部分原因是，银行打包出售给不知情投资者的与美国住房贷款相关的高风险债券价值大幅缩水。机构RMBS被认为比2007年播下所谓次贷危机种子的次贷池更安全，并且质量更高。
研究机构Coalition的数据显示，2018年上半年，全球银行通过机构RMBS获得的收入仅为2亿美元，而今年为10亿美元。一位业内人士表示：“毫无疑问，这是今年市场突然杀出的“黑马”。”
消息人士补充称，摩根大通(JP Morgan)、花旗(Citi)、高盛(Goldman Sachs)和摩根士丹利(Morgan Stanley)被认为是最大的赢家，美国银行(Bank of America)和瑞士信贷(Credit Suisse)也从中获利。
SIFMA的数据显示，到目前为止，2019年机构RMBS的日均交易量已增至2510亿美元，同比增长11%。主导这一业务的华尔街巨头的收益增长，可能会扩大与处境艰难的欧洲竞争对手之间的差距。近年来，欧洲的大银行们由于不断重组和欧洲市场低迷，利润大幅下滑。
该消息人士称，摩根大通在2019年可能从机构RMBS交易中获利最多5亿美元，此前该公司将向市场配置的资产负债表能力提升至200 - 300亿美元。数据显示，在2018年6月至2019年6月期间，这家美国银行持有的所有证券增加了31%，其中包括机构RMBS等“可供出售”的产品增加了37%。
降息通常会推动对机构RMBS的需求，因为降息可以改变人们偿还或再融资相关抵押贷款的时间。这进而改变了这些证券的价值，渴望获得高收益的投资者希望从中获利。银行通过代理RMBS交易赚钱的机会窗口很小，并非完全没有风险。
美联储在7月和随后的9月会议上下调了利率，以抵消全球增长放缓和贸易政策对美国经济的影响。美联储利率政策委员会的下一次会议将于10月29日至30日举行。
“房贷寒冬”下资金还在悄悄流入楼市 小额贷款公司也变出了新戏法
罗京(化名)显得比以往更焦虑，作为小额贷款金融公司业务员，他深刻感知到资本市场对楼市热度已一降再降，但这并不能阻止他另一个强烈的念头，“三四线城市还有很多空房子，老百姓买不起怎么办，只能贷款，所以银行不会堵死房贷。”
他要做的事情是，帮借贷者找到资方，然后将资金顺利转为“购房资金”。具体操作方式也是外界所熟知的，即通过信用贷、消费贷、经营贷等“马甲”向银行申请资金，待资金进入第三方公司账户后，帮助借贷者将资金挪为他用，其中一大部分无疑用于购房。
自2017年全国楼市调控以来，银行资金违规流入楼市的路被逐渐封堵，罗京们的生意也艰难起来，尤其每年下半年银行额度降低时，他们套取银行资金的难度就变得更大，这一点在北京等楼市调控严格的一线城市尤为明显。不过，为了生存，他们还是想出了一些办法，对抗这个“信贷寒冬”。
这些游离在灰色地带的办法对降低楼市资金杠杆究竟会产生多大阻力?央行数据显示，截至2018年底，全国共有小额贷款公司8133家、从业人员90839人、实收资本8363.2亿元、贷款余额9550.44亿元。如果每家小额贷款公司都有变相转贷举动，违规流入楼市的仍将是一笔巨额资金。在它们的另一端，是违规放贷的银行，可以看到，仅今年1至7月份，银保监会以及各地因保监局就开出了1500多张罚单，罚金超4.3亿元。
生意难做
一大早，罗京又看到了两则再次释放严控楼市资金杠杆信号的消息。
一是10月12日，北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》，明确表示加强资金用途合规性审查，要求银行按照穿透原则，严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。
二是今年8月以来，农行、建行、招行、兴业、平安、光大等多家银行的信用卡中心先后发布公告，要求收紧房地产类商户刷卡，要求限制额度，甚至禁止交易。
这类信息对于罗京来说早已不新鲜。这两年，多个城市陆续提出“严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及流入房地产市场用于购房或偿还购房借款”。他说，“北京区域银行审核尤其严格，每年必须归还本金，且不可以随借随还”“年归本”的意思是说，银行每年要求借贷者补齐足额本金，同时审核资金用途是否合规。这意味着，借贷者必须通过垫资方式来应对“年归本”，且资金如果用于购房则很容易被查出。
有和罗京一样的同行回忆起去年生意最难的光景时说，“那段时间，通过个人消费贷和经营贷套取资金购房的路子根本行不通，如果这类型资金被用于购房或者还房贷，银行系统就会自动获知。之前我们办理过几笔类似的贷款，但后来客户再去申请新贷款时，就会被银行以‘必须先偿还之前贷款’为由卡住。”
资本寒冬，小额贷款公司的生意确实越来越难做了。不过，道高一尺魔高一丈，却也恰如其分地道出小额贷款公司躲避金融监管的繁杂手段。一个例子是，去年小额贷款公司在公开市场报出的抵押贷款年化利率普遍在6.37%到6.68%间，今年已经普遍降到4%到6%，有的甚至与房贷利率持平，而罗京给出的“诚意”更低：5.2%到5.8%。
这样的低利率在北京这样政策严格的城市是无法实现的，所以罗京所在的小额贷款公司将寻找资方的目光转向其他地区，比如2000多公里以外的深圳。他兴致勃勃地向客户描述深圳地区银行放贷优于北京的特点：一方面利率低，且6年不归本，另外还可以随借随还，也就是说用多少资金便产生多少利息，如果资金躺在账户里不动，便不会产生利息。
空子仍可钻
就在10月10日，兴业银行北京分行还因为违规向房地产开发企业提供融资、违规通过同业投资规避监管指标等问题被北京银保监局责令整改，并被罚款600万元;10月8日，中信银行杭州分行也因为个人消费贷款管理不审慎、贷款资金被挪用于购房、个人消费贷款管理不审慎、贷款资金被挪用于房产公司经营等违规行为被罚款195万元。
这些行政处罚、责令整改让市场一度风声鹤唳。但是，即便在全国全面封堵银行资金违规流入楼市势不可挡之时，各类金融公司仍旧变着戏法暗度陈仓。在抛出降低利率、随借随还以及无需年归本等多项优惠甜头后，市面上的小额贷款公司还是选择了用“马甲贷”。
对于300万元以上的资金需求，罗京推荐的产品是抵押贷。具体是，借贷者可以去当地住建委将名下房产抵押给小额贷款公司的合作银行，合作银行会以经营贷的名义放款;然后，罗京会为借贷者寻找一家第三方公司账户来存放资金，然后借贷者即可套取资金用于购房。如果借贷者名下有抵押房产，只要抵押额度未超过7成，罗京会帮他们进行二次抵押，或者先用垫资解押，进而进行新的抵押。
“抵押贷款的最高授信额度是1500万元，信用贷额度较低，只有200万元到300万元，消费贷额度更低，只能满足100万元以内的资金需求。所以，如果是大额资金需求，建议使用抵押贷款，实在不够，再用信用贷款来做一部分配资”。罗京表示。
罗京的同行——程成(化名)推荐的则是多家银行商议形成的组合信用贷。她说，“估值200万元的房子最多可以做出100多万元的抵押贷款，所以还是用信用贷比较简单，一家银行满足不了的话，我们可以找多家银行来出一个组合方案。在合规范围内，我们会根据银行政策在一定时间内帮助客户凑足资金。”
不过，信用贷的门槛是每月个人缴纳的公积金额度不得低于960元，个人负债额度亦不能太高。而罗京和程成所说的“资方”大多是银行，甚至是国有四大行。
可以看到，多家小额贷款公司在金融监管趋严的情况下，还在延续过去找第三方公司的方式，以经营贷、信用贷等名义向银行套现，与此同时它们也在激烈的竞争中通过降低利率、规避审查来分食客户，打擦边球。
在它们背后还藏着更长隐晦的利益链条，比如近年来层出不穷的银行违规放贷者、比如依旧对楼市暴涨心存幻想的投机者，都催生了小额贷款公司的违规操作。当然，种种市场动机的背后，也不乏一部分在高房价下不得不变道筹集首付资金的刚需者。
金融监管的利剑随时落下，8000多家小额贷款公司的命运随时可能被改变或者终止。重要的是，如何在斩断灰色盈利链条的前提下，让这些小额贷款公司合法、合规、有尊严地生存下去，也值得思索。
个人住房抵押贷款证券化 发行规模达3023亿元
自2017年开始，ABS便以势不可挡的发展趋势在我国融资市场中逐渐站稳脚步。
今年前三季度，我国资产证券化市场仍延续去年扩容态势，据Wind资讯数据显示，市场今年前9个月共发行922单资产证券化产品，发行规模总计1.5万亿元，已占去年全年的四分之三，ABS产品发行持续火热。此外，还有多只创新ABS产品实现首发。不难看出，我国资产证券化业务仍呈稳健良好发展态势。
与此同时，今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来，其中包括70家券商、33家银行和1家资管公司。
Wind资讯数据显示，从全市场ABS累计发行情况来看，截至2019年9月30日，我国资产证券化市场已累计发行项目3550只，累计发行规模约7万亿元，其中信贷ABS市场累计发行规模达3.3万亿元，企业ABS市场累计发行规模达3.3万亿元，ABN市场累计发行规模达4103亿元。
从新增产品角度来看，年内市场新增发行922单资产证券化产品，发行规模总计1.5万亿元。
企业ABS方面，年内新增发行项目655只，新增发行规模达6823亿元，市场份额达46.87%。其中应收账款发行规模最大，发行规模达2321亿元;信贷ABS方面，新增发行项目111只，增发行规模达5871亿元，市场份额达40.32%。其中个人住房抵押贷款(RMBS)发行规模最大，发行规模达3023亿元;ABN方面，新增发行项目156只，新增发行规模1865亿元。其中票据收益发行规模最大，发行规模达997.99亿元。
此外，年内还有多类ABS产品实现首发。例如，近日在全国银行间债券市场成功发行的“兴银2019年第四期信贷资产支持证券”，总规模达55.18亿元，是市场首单挂钩LPR为基准定价的浮动利率信贷资产证券化(ABS)产品。由此不难看出，我国资产证券化业务仍有广阔的发展空间。
从券商承销方面来看，Wind资讯数据显示，今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来，其中有70家券商，33家银行和1家资管公司。
具体来看，截至9月30日，资产支持证券承销规模最大的是招商证券，总承销额达到1538.8亿元，共承销88只ABS项目，其承销规模反超中信证券暂列首位;中信证券、中信建投证券分别位居第二位、第三位，在年内实现ABS承销金额分别为1406亿元、906.8亿元。位居前十位的ABS承销商还有中金公司、平安证券、海通证券、光大证券华泰证券、中国银行和信达证券。中国银行则是唯一一家挤进ABS承销榜前十位的银行。
随着今年年初ABS市场结构的迅速变化，主承销商排行榜在今年发生大洗牌。截至目前，平安证券、海通证券、中国银行和建设银行异军突起，曾为蚂蚁金服项目承销主力军、ABS“老将”德邦证券已降至第20位。
前三季度ABS排行榜出炉：个人住房抵押贷款证券化 发行规模达3023亿元
自2017年开始，ABS便以势不可挡的发展趋势在我国融资市场中逐渐站稳脚步。
今年前三季度，我国资产证券化市场仍延续去年扩容态势，据Wind资讯数据显示，市场今年前9个月共发行922单资产证券化产品，发行规模总计1.5万亿元，已占去年全年的四分之三，ABS产品发行持续火热。此外，还有多只创新ABS产品实现首发。不难看出，我国资产证券化业务仍呈稳健良好发展态势。
与此同时，今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来，其中包括70家券商、33家银行和1家资管公司。
Wind资讯数据显示，从全市场ABS累计发行情况来看，截至2019年9月30日，我国资产证券化市场已累计发行项目3550只，累计发行规模约7万亿元，其中信贷ABS市场累计发行规模达3.3万亿元，企业ABS市场累计发行规模达3.3万亿元，ABN市场累计发行规模达4103亿元。
从新增产品角度来看，年内市场新增发行922单资产证券化产品，发行规模总计1.5万亿元。
企业ABS方面，年内新增发行项目655只，新增发行规模达6823亿元，市场份额达46.87%。其中应收账款发行规模最大，发行规模达2321亿元;信贷ABS方面，新增发行项目111只，增发行规模达5871亿元，市场份额达40.32%。其中个人住房抵押贷款(RMBS)发行规模最大，发行规模达3023亿元;ABN方面，新增发行项目156只，新增发行规模1865亿元。其中票据收益发行规模最大，发行规模达997.99亿元。
此外，年内还有多类ABS产品实现首发。例如，近日在全国银行间债券市场成功发行的“兴银2019年第四期信贷资产支持证券”，总规模达55.18亿元，是市场首单挂钩LPR为基准定价的浮动利率信贷资产证券化(ABS)产品。由此不难看出，我国资产证券化业务仍有广阔的发展空间。
从券商承销方面来看，Wind资讯数据显示，今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来，其中有70家券商，33家银行和1家资管公司。
具体来看，截至9月30日，资产支持证券承销规模最大的是招商证券，总承销额达到1538.8亿元，共承销88只ABS项目，其承销规模反超中信证券暂列首位;中信证券、中信建投证券分别位居第二位、第三位，在年内实现ABS承销金额分别为1406亿元、906.8亿元。位居前十位的ABS承销商还有中金公司、平安证券、海通证券、光大证券、华泰证券、中国银行和信达证券。中国银行则是唯一一家挤进ABS承销榜前十位的银行。
随着今年年初ABS市场结构的迅速变化，主承销商排行榜在今年发生大洗牌。截至目前，平安证券、海通证券、中国银行和建设银行异军突起，曾为蚂蚁金服项目承销主力军、ABS“老将”德邦证券已降至第20位。
